Los inversores y las empresas presionan a los compradores de primera vivienda

CHARLOTTE, NC – Durante sus primeras reuniones con clientes, muchos de los cuales esperan comprar su primera casa, Sarah Ortiz Hilton repasa una lista de advertencias.

Es posible que tengan que ofrecer decenas de miles de dólares por encima del precio de venta para que rechacen esas ofertas, dice la Sra. Hilton, una agente de bienes raíces. Es posible que tengan que pagar miles de dólares en tarifas no reembolsables para que un vendedor considere su oferta. Y si están buscando una casa por menos de $300,000, es posible que no tengan suerte.

Su mensaje de advertencia refleja en parte el mercado inmobiliario al rojo vivo, el aumento de las tasas de interés y la oferta limitada en todo el país. Pero especialmente en los mercados en auge de Sun Belt como Charlotte, también refleja algo más: la creciente influencia de los inversores inmobiliarios que compran viviendas, especialmente en el extremo inferior del mercado, y las convierten en propiedades de alquiler.

En ciudades como Charlotte, esa tendencia está exacerbando la escasez de viviendas en venta, elevando los precios y haciendo que la propiedad de una vivienda esté fuera del alcance de muchos compradores primerizos, los mayores perdedores en el mercado actual.

Alrededor de 2,5 millones de compradores de primera vivienda quedarán excluidos del mercado este año, estima Nadia Evangelou, economista sénior de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Eso es el 15 por ciento de todos los compradores por primera vez en el mercado inmobiliario. En un mercado ya desalentador, la compra de los inversores añade obstáculos.

“Mientras más inversionistas compren comunidades enteras y las conviertan en comunidades de alquiler, la gente ya no tiene otra opción”, dijo Hilton, quien se mudó de Nueva York a Charlotte en 2007, atraída por la oportunidad de comprar una casa en un mercado asequible. “No pueden permitirse comprar más, o no hay nada que comprar”.

Un mapa compilado por el condado de Mecklenburg, incluida Charlotte, muestra un mar de puntos que indican la propiedad de la empresa en toda el área; la excepción es un segmento en forma de rebanada de pastel que se extiende desde el centro de Charlotte: los vecindarios históricamente más blancos y ricos a los que a menudo se hace referencia como “la cuña”. Más del 93 por ciento de las viviendas compradas por empresas en mayo de 2021 se compraron por menos de $300,000. Muchos de ellos estaban en barrios predominantemente negros.

A nivel nacional, las grandes empresas de inversión siguen siendo una pequeña parte de los compradores de viviendas en EE. UU.

“Es realmente difícil argumentar que un puñado de empresas que poseen 300.000 viviendas en todo el país realmente tienen la capacidad de influir en cosas como los precios de las viviendas y las tarifas de alquiler”, dijo David Howard, director ejecutivo del Consejo Nacional de Viviendas de Alquiler, que representa a la Consejo de la Vivienda en Alquiler sector del alquiler unifamiliar.

Pero su participación está creciendo: los inversores inmobiliarios compraron un récord del 18,4 % de las viviendas vendidas en Estados Unidos en el cuarto trimestre de 2021, frente al 12,6 % del año anterior, según la empresa inmobiliaria Redfin.

Y en algunos mercados, especialmente en las áreas metropolitanas relativamente asequibles de Sun Belt, su participación es mucho mayor.

Según Redfin, en Charlotte y Atlanta, los inversores compraron más del 30 por ciento de las viviendas vendidas en el cuarto trimestre de 2021. En Jacksonville, Florida, Las Vegas y Phoenix, compraron poco menos del 30 por ciento.

Los representantes de la industria de la vivienda señalan que estos números, que definen a los inversores como una institución o empresa, también representan compras por parte de propietarios locales más pequeños, que pueden poseer solo uno o dos edificios a través de una sociedad de responsabilidad limitada.

Durante décadas, Marjorie Parker conocía a todos sus vecinos en el vecindario de Hidden Valley, en el este de Charlotte. No siempre fue fácil vivir allí, ya que la violencia de las pandillas azotaba regularmente las calles. Pero la Sra. Parker encontró consuelo en la fortaleza de la comunidad y la vida de clase media económicamente estable que ofrecía a las familias negras.

El primer cambio que notó fueron los volantes en su puerta. Le ofrecieron comprar su casa en efectivo. Pronto, su teléfono comenzó a sonar varias veces al día con llamadas que ofrecían lo mismo.

Estaba decidida a conservar su hogar, pero para muchos de sus vecinos, algunos que estaban atrasados ​​en el pago de los impuestos sobre la propiedad o que luchaban por mantener sus propiedades hasta la vejez, las ofertas eran un escape bienvenido.

Cuando una casa de al lado estuvo a la venta el año pasado, las familias jóvenes acudieron en masa a visitarla. Pero la casa pronto fue vendida a una empresa de alquiler.

“Debería haber un límite en eso: no se puede permitir que unas pocas personas se queden con todas las casas”, dijo Parker. Donde los ciudadanos comunes no pueden comprar una casa es un día triste en Estados Unidos”.

Con apartamentos en su vecindario que normalmente se alquilan por $ 1,500 o más, la Sra. Parker y otros propietarios de viviendas antiguos temen que el aumento del impuesto a la propiedad expulse a más residentes.

Y también hay problemas para los inquilinos. Varios estudios han demostrado que los propietarios corporativos tienen más probabilidades de aumentar los alquileres, desalojar a sus inquilinos y mantener sus propiedades de manera deficiente que los propietarios más pequeños. Un estudio del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de 2018 encontró que los propietarios de grandes empresas de Atlanta tenían un 68 por ciento más de probabilidades que los propietarios más pequeños de presentar avisos de desalojo.

Frente a un aumento constante de compradores corporativos, algunos vecindarios están luchando para rechazarlos.

Justo al norte del vecindario de la Sra. Parker, los residentes de la comunidad de viviendas urbanas de Avalon en Mallard Creek observaron cómo las empresas rápidamente tomaron casas para la venta y las convirtieron en propiedades de alquiler. El año pasado, más del 40 por ciento de las casas estaban ocupadas por inquilinos, según Keri Miller, tesorera de la asociación de propietarios.

La asociación, frustrada por lo que dijo que era el mantenimiento deficiente de las viviendas ocupadas por inquilinos, votó una enmienda al alquiler que exigiría que cualquier persona que compre una vivienda en la comunidad viva en la unidad durante al menos un año antes de alquilarla.

La enmienda fue aprobada y para febrero el porcentaje de inquilinos había caído un 10 por ciento, dijo Miller.

Los funcionarios de la industria han criticado estos esfuerzos por discriminar a los inquilinos.

“¿Por qué se debe impedir que una familia joven que por cualquier razón no puede comprar una casa viva en un vecindario que está cerca de escuelas, trabajos y otras comodidades del vecindario?” dijo el Sr. Howard.

La demanda de propiedades de alquiler es alta y “las empresas están entrando y tratando de satisfacer esa demanda”, dijo. Agregó que las empresas también están abordando la escasez de suministro mediante la construcción de nuevas comunidades de viviendas de alquiler.

Pero los críticos dicen que alquilar una casa unifamiliar ofrece muchas menos oportunidades para la estabilidad a largo plazo y la creación de riqueza que ser propietario de una casa. Y el alquiler inicial típico de alrededor de $1,500 en el área difícilmente ayuda a satisfacer las necesidades de los inquilinos de bajos ingresos.

Jameisha Wilkes pasó meses buscando un hogar que la mantuviera cerca de la terapia de autismo de su hija, su trabajo en un almacén de alimentos y la casa de su madre en la misma subsección.

Aparecieron carteles de venta afuera de las casas modestas en su subdivisión en los suburbios del noreste de Charlotte. Con la ayuda de un programa de pago inicial y financiamiento para una hipoteca de hasta $180,000, pensó que podría tener una oportunidad.

Pero cuando buscó casas en Zillow, se sorprendió al descubrir que muchas casas en su vecindario se vendían por más de $300,000, el doble de lo que algunas habían vendido unos cinco años antes. De vez en cuando encontraba algo en otro vecindario más cercano a su rango de precios, pero pronto desaparecería.

“Si hay una casa asequible, se habrá acabado en 24 horas”, dice la Sra. Wilkes. “Por lo general, ni siquiera llego a la jornada de puertas abiertas hasta que ya hay una oferta”.

Ahora la Sra. Wilkes está ocupada empacando sus cosas, pero no se muda a su propia casa. Después de que su arrendador, Tricon Residential, que ahora posee más de 1,600 viviendas unifamiliares en el condado de Mecklenburg, le ofreció renovar su contrato de arrendamiento por $150 adicionales al mes, decidió mudarse con su hija a un pequeño apartamento de una habitación cercano mientras ella ahorra dinero para comprar.

Los funcionarios locales están explorando formas de dar a personas como la Sra. Wilkes la oportunidad de ser propietarios de una vivienda, como comprar terrenos y ofrecerlos por debajo del valor de mercado, y crear legislación para erigir barreras a la propiedad corporativa. Pero no se ha propuesto ninguna política específica.

Los esfuerzos para contener la expansión de la propiedad de viviendas corporativas también han sido lentos a nivel federal. Desde los Senadores Elizabeth Warren de Massachusetts, Sherrod Brown de Ohio y otros Senadores Elizabeth Warren de Massachusetts, Sherrod Brown de Ohio y otros en octubre.

Mientras tanto, muchos compradores de vivienda sienten que su última esperanza es un golpe de suerte.

En su ruta como cartero, Ashlee Floyd tomó fotografías de carteles de venta para buscar las ofertas durante los intermedios, solo para encontrar una tras otra que estaba fuera de su presupuesto de $300,000. Las ofertas que hizo por cinco casas fueron rechazadas.

La Sra. Floyd escatimó en un pago inicial más alto, recortó los regalos de Navidad y las actividades extracurriculares para sus dos hijos, y trabajó tantas horas extra como pudo, a menudo trabajando 65 horas a la semana.

Dos años después de que comenzó su búsqueda, encontró una casa que podía pagar en un vecindario tranquilo al noroeste de Charlotte y un propietario que estaba decidido a vender a una familia, no a un negocio. La semana pasada cerró y pagó $292,000, $27,000 por encima del precio de venta.

“Se acabó, se acabó la pesadilla”, dijo la señora Floyd. “Recién ahora tenemos una fundación. Aquí es donde plantaremos nuestra semilla y creceremos desde aquí. Así es como se siente”.

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